社長ブログ

古民家の鑑定

2017.12.20

IMG_1084.JPG

先日、古民家の鑑定をさせてもらいました。

この時代の家は大体間取りが決まっています。

4間取りの和室と広縁、そして今はリフォームされていましたが、西側に

水回りです。

本2階建てではなく中2階と言って、2階の階高(天井)が低い建て方です。

2階の西の端の部屋は小屋裏になっていて、床、壁、天井は仕上げていない

状態です。

構造材は大きなものがたくさん使われています。

奈良県では京都のような華奢なつくりの古民家はあまり見られません。

農家が多いせいもあるかもしれません。

古くなると大体、建具類がスムーズに動かなくなります。

使っていないからという理由もありますが、経年劣化、不同沈下、梁の垂れ

下がりなどが原因のこともあります。

壁はほとんどが土壁下地に聚楽や漆喰です。

これはどうしても汚れや剥がれがあります。

次に雨漏れ。

単純に瓦のずれや板金の傷みからくる雨漏れもありますが、建具が木製ゆえに

雨が吹き込んでしまっていることもあります。

水回り、台所や浴室は必ずと言っていいほどリフォームされています。

土間での炊事はさすがにつらいものがあります。

浴室は、おそらく昔は別棟に建ててあったと思いますが母屋の中に造られて

います。

和室や広縁などは昔のことですから、柱が見えている真壁という造りですから、

構造材が確認できますが、リフォームして包んでしまうと中にある柱の状態は

わかりません。

ほぼ、同じ床の高さで水回りがリフォームされているとおそらく煙返しという

大きな梁は取り外されている可能性があります。

良く見かけることですが、大事な構造材です。

これを残してリフォームしてあることもありますが、床の段差は避けられません。

もともと土間での生活を前提に造ってあるから仕方ありません。

一度リフォームして包んでしまった壁や天井を元に戻すリフォームが多くなり

ました。時代の流れでしょうか。

そんな時、大事な構造材がなくなっていると少しショックですし耐震上も良く

ありません。

それにしても、古民家を再活用しようと考える人が増えたのはいいことです。

しかし、古民家のリフォームは普通の家に比べて高くなります。

新建材のようにたくさん流通している材料はあまり使えない。

手間のかかる仕事が多い。

現代の家に比べて規模が大きい。

といった理由があります。

所有者のわからない土地と預金

2017.12.18

N75_2466a.jpg

古民家などを購入されると驚くほど広い土地が付いていること

があります。

境界も大まかにしかわからないということは多々あります。

今、所有者のわからない土地が全国の20.3%あるそうです。

面積にして410万ヘクタール、これは九州より広いです。

また、このまま放置すると約20年後には北海道本島(約780万

ヘクタール)にまでなると言われています。

相続されないまま放置されているのかもしれません。

 

もう一つ「休眠預金」というのがあります。

金融機関で作られた口座のうち最後の取引から10年以上放置された

預金が休眠預金で残高が1万円未満であれば金融機関の収入となって

いました。

これが年に1千億円以上あるそうです。

これも相続の時に忘れ去られているのか、大事に採っておいてあるのか

わかりませんが、どちらもこれを活用しようという動きがあるそうです。

 

 

 

今年もあと2週間

2017.12.16

N75_1991a.jpg

今年も残すところあと2週間となりました。

それを思うだけでも何となく気忙しいです。

年内にしておかなければならないことがたくさんあります。

しかし、何事も期限がないとすすみません。

それにしても今年の冬は寒いですね。

「ラニーニャ現象」が起きたとかニュースで言っています。

豪雪が予想されるそうです。

スキー場は助かるかもしれませんが、あまり雪が多いと災害

になりかねません。

スキーと言えば今人気の方はどうなのでしょうか。

私の子供が小さいころはスキー専門店などもあってスキー場は

どこもにぎわっていたと思いますが、今はどうなのでしょう。

閉鎖されたスキー場も各地にあると聞きます。

こちらも夏の海と同じで最近の若い人はあまり利用しないのかも

しれません。

今、この寒い時期にある小学校の屋上の防水工事をしています。

下は無風でも4階の屋上になるとかなりの風が吹いています。

もう少し気候のいい時に出来ないものかと思います。

職人さんは一日中屋上ですから、たいへんです。

あと2週間なんとかがんばりましょう。

炬燵

2017.12.15

IMG_20171212_095845.jpg

先日、古民家の鑑定に行ったときに置いてありました。

昔の炬燵だと思います。

私もこの形の炬燵は使った覚えはありません。

炬燵テーブルの中に入れて使うものか、布団の中に入れて使うものか。

子供のころ行火というのがありました。

豆炭を熾して石綿が詰まったケースに入れて布団の中に入れていました。

暖房器具と言えば、炬燵か火鉢かせいぜい石油ストーブの時代です。

炬燵の入った布団に潜り込む時、行火の温かさを感じたものです。

袋に入れて使うのですが、うっかり袋の口が開くと火傷をします。

先日、リフォームの現場から豆炭が出てきました。

今もあると思うのですが、当社の40代の子に聞いてみると「豆炭」を

知らないという子もいました。

暮らしていた地域や家にもよるのでしょう。

家の断熱が良くなり、空調機器が普及してテーブル式の炬燵を使う家は

少なくなったと思いますが、あれは家族の団欒には一番いいものでした。

炬燵を囲んでテレビを見たりゲームをしたり。

そんな時にする何気ない会話は空調の効いた部屋では体験できません。

地震と建築基準法の改正

2017.12.14

10.JPG

日本の建築基準法(耐震基準)の歴史

大正8年(1919年)日本で最初の建築法規である市街地建築物法が制定

筋違は3階建てに入れるなどが定められています。

この時に既に筋違がありました。

大正12年(1923年)関東大震災

翌年市街地建築物法が改正 木造の柱を太くする 筋違を入れることを規定

昭和23年(1948年)福井地震

昭和25年市街地建築物法廃止 建築基準法制定

地震に対する必要壁量の制定 軸組の種類と倍率などが制定

昭和34年 建築基準法改正

昭和39年 新潟地震

昭和43年 十勝沖地震

昭和46年 建築基準法施行令改正 木造の基礎はコンクリート造布基礎

ここでコンクリートの基礎が規定されています。

意外に新しいです。大阪万博の翌年です。

昭和53年 宮城沖地震

昭和56年 建築基準法施行令改正(大改正)

新耐震設計法の導入 この基準に適合しているかどうかが今でも耐震性

があるかどうかの判断記事準になっています。

平成5年 北海道沖地震

建築基準法の改正 接合金物の奨励 昭和56年以前の新耐震基準以前の建物

は耐震診断が義務付け

平成7年 阪神・淡路大震災

平成12年 建築基準法改正 地耐力に応じて基礎を特定

地盤調査が事実上義務付け 耐力壁の配置にバランス計算が必要

芸予地震、三陸南地震、新潟中越、そして平成23年東日本大震災、

平成28年 熊本・大分地震 となっています。

がその後は大きな改正はありません。

地震が起こるたびに改正が重ねられてきましたが、平成12年以降は大きな改正は

ありません。

今の基準である程度の耐震等級を確保していれば倒壊の危険はないと判断された

のでしょうか。

私たちの家づくりを、もっと知って頂きたいから。詳しい資料を、無料でお送りしています。 資料請求はこちら

前ページへ

このページの先頭へ